A diferença entre fixar a contribuição e apurar o saldo
Uma deliberação pode aprovar a contribuição de cada condómino e a data em que deve ser paga. Outra, posterior, pode limitar-se a dizer que determinado proprietário deve uma quantia global. Estes documentos não desempenham necessariamente a mesma função jurídica.
O primeiro explica a origem e a exigibilidade da obrigação. O segundo apresenta um resultado contabilístico que precisa de ser relacionado com as contribuições que o formaram.
O regime legal atual
O artigo 1424.º do Código Civil enquadra os encargos comuns. O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022, exige que a ata mencione o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das obrigações.
Reunidos os requisitos, a ata constitui título executivo contra o proprietário que não pague a sua quota-parte. O artigo 703.º, n.º 1, alínea d), do CPC admite documentos aos quais disposição especial atribua essa força.
A decisão da Relação de Lisboa de 21 de novembro de 2024
No processo 4413/23.1T8ALM-A.L1-8, a Relação examinou a suficiência das atas apresentadas numa execução por contribuições de condomínio. Sublinhou a necessidade de documentar a deliberação que fixa a contribuição e o prazo, em vez de apresentar apenas uma quantia global em dívida.
O acórdão ajuda a distinguir prova do saldo e título da obrigação. Não dispensa a leitura dos documentos concretos nem a verificação da lei aplicável no tempo às deliberações e parcelas reclamadas.
Porque esta questão não se resolve com uma injunção automática
A obrigação legal do condómino de contribuir para as despesas comuns não deve ser tratada como se fosse o preço de um serviço contratado à administração. O âmbito contratual da injunção e o título especial previsto para o condomínio são enquadramentos diferentes.
Se a ata não reunir os requisitos executivos, é necessário examinar a via judicial adequada. A falta do título não converte, por si, a obrigação legal numa dívida contratual suscetível de injunção.
Juros, sanções e prova dos pagamentos
O artigo 6.º, n.º 3, inclui no título, nas condições legais, juros de mora e sanções aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento. A inclusão atual de sanções não autoriza transportar sem análise conclusões de decisões proferidas sob redações anteriores.
Na preparação da cobrança, relacione cada ata com a fração, os vencimentos e os pagamentos. Na defesa, identifique a parcela sem suporte, o pagamento omitido ou a prescrição invocada. Uma discordância global, sem essa ligação, não esclarece o verdadeiro litígio.
Fontes legais e decisões
- Decreto-Lei n.º 268/94 — artigo 6.º, dívidas por encargos de condomínio
- Código Civil — obrigações, pagamento, prescrição e contratos
- Código de Processo Civil — prazos, patrocínio, prova e execução
- Decreto-Lei n.º 269/98 — âmbito, notificação, oposição e fórmula executória
- Relação de Lisboa, 21 de novembro de 2024, processo 4413/23.1T8ALM-A.L1-8
Leituras relacionadas
Responsável editorial: António Pina Moreira, advogado, cédula profissional n.º 65538P.
Atualizado em . Informação geral; a aplicação ao caso depende dos factos, documentos e regime vigente.