Dívidas de condomínio: injunção ou execução?
As quotas de condomínio têm fundamento no regime da propriedade horizontal. A sua cobrança exige distinguir a obrigação legal do condómino das dívidas resultantes de um contrato.
Porque não se trata de uma fatura contratual comum
A obrigação de contribuir para as despesas comuns decorre, em especial, do artigo 1424.º do Código Civil. A deliberação da assembleia concretiza as contribuições devidas; uma empresa de administração emitir um aviso de cobrança não transforma essa obrigação numa prestação contratual de serviços ao condómino.
O procedimento de injunção do Decreto-Lei n.º 269/98 destina-se a obrigações pecuniárias emergentes de contratos. Por isso, não deve ser apresentado como a via normal para cobrar quotas legais de condomínio. Diferente pode ser uma dívida do próprio condomínio a um fornecedor, resultante de um contrato efetivamente celebrado.
Quando a ata permite avançar para execução
O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 prevê um título executivo próprio. A ata deve mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das obrigações. Reunidos os requisitos legais, permite exigir judicialmente o pagamento ao proprietário incumpridor.
Não basta juntar uma lista de saldos sem verificar as deliberações que constituíram as obrigações. É necessário relacionar a fração, o responsável, cada contribuição, o vencimento e os pagamentos realizados.
Juros, sanções e mudança de proprietário
O regime atual abrange juros de mora à taxa legal e sanções pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento, nos termos do artigo 6.º, n.º 3. Isso não dispensa a verificação da validade da deliberação, do cálculo e do regime temporal aplicável.
Se a fração mudou de proprietário, é preciso examinar o vencimento das contribuições e a declaração de dívida prevista no artigo 1424.º-A do Código Civil. Não se deve atribuir todo o saldo automaticamente ao atual proprietário.
Se recebeu uma injunção ou uma execução
Não ignore a notificação por discordar da via utilizada. Numa injunção, a inadequação do procedimento deve ser apreciada juntamente com os restantes fundamentos de defesa e dentro do prazo. Numa execução fundada em ata, analisa-se o título e a dívida através dos meios próprios dessa fase.
Reúna atas, convocatórias, regulamento, comprovativos de pagamento, mapa de quotas e documentos da aquisição da fração. O artigo sobre a ata e o título executivo desenvolve esta distinção.
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Atualizado em . Informação geral; a aplicação ao caso depende dos factos, documentos e regime vigente.